繰上げ返済の落とし穴：場合によっては毎月の返済額が増えることも

繰上げ返済は、住宅ローンの利息を減らす代表的な方法です。でも、変動金利で金利が上がっている最中にするときは、思わぬ落とし穴があります。返済額を減らすつもりで繰上げ返済したのに、毎月の返済額がかえって増えることがあるのです。どんなときに起きるのかを、借入額5,000万円・35年の例で試算します。

2種類の繰上げ返済

• 期間短縮型：毎月の返済額はそのままで、返済期間を短くする
• 返済額軽減型：返済期間はそのままで、毎月の返済額を下げる

毎月の負担を軽くしたいときは、返済額軽減型を選ぶのが普通です。

落とし穴：返済額軽減型で、毎月の返済が増える

変動金利の5年ルールでは、金利が上がっても、毎月の返済額は5年ごとの見直しまで据え置かれます。その据え置きの最中に返済額軽減型の繰上げ返済をすると、残りの元金とその時点の金利で返済額が計算し直されます。

金利が上がっていれば、元金が減ったぶんより、金利が上がったぶんの影響のほうが大きく、返済額が上がってしまうことがあるのです。

借入れから3年後（2029年4月）に、100万円を返済額軽減型で繰上げ返済した場合の、毎月の返済額の推移です。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。金利が1年後に1.2%から2.2%へ上がり、借入れから3年後に100万円を返済額軽減型で繰上げ返済した場合。

繰上げ返済の翌月から、毎月の返済額は ￥22,891 増えました。繰上げ返済をしなければ、返済額が上がるのは 2031年1月 の見直しのときでした。

上と同じ条件で、繰上げ返済をしなかった場合。

つまり、繰上げ返済によって、本来なら1年半以上先だった返済額の引き上げが、前倒しで来てしまったことになります。

期間短縮型なら、返済額は据え置かれたまま

同じ100万円を期間短縮型で繰上げ返済した場合と比べます。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。金利が1年後に1.2%から2.2%へ上がり、借入れから3年後に100万円を繰上げ返済した場合。

期間短縮型なら、毎月の返済額は次の5年ごとの見直しまで変わりません。総返済額で見ても、どちらの型も繰上げ返済しない場合より少なくなります。返済額軽減型が悪いわけではなく、「いつ」するかで毎月の返済への影響が変わるということです。

落とし穴を避けるには

• 金利が上がったあとで、次の見直しの前なら、期間短縮型を考える：返済額は据え置かれたまま、利息を減らせます。
• 返済額軽減型にしたいなら、見直しの直後に合わせる：見直しで返済額が上がった直後なら、繰上げ返済で返済額を下げる効果がそのまま出ます。
• 手続きの前に、繰上げ返済後の返済額を確認する：金融機関の手続き画面や窓口で、繰上げ返済後の毎月の返済額を試算できることが多いので、確かめてから決めましょう。取り扱いは金融機関によって異なります。

自分の条件で確かめるには

シミュレーターでは、繰上げ返済の時期・金額・種類を入れると、返済スケジュールで毎月の返済額がいつ・どう変わるかを確かめられます。金利シナリオと組み合わせて、繰上げ返済のタイミングを試してみてください。