利上げが毎年続いたら？0.25%ずつ3回上がったときの住宅ローン返済を試算

利上げは1回で終わるとは限りません。0.25%ずつの利上げが毎年続いたら、住宅ローンの返済はどうなるのでしょうか。この記事では、変動金利が毎年0.25%ずつ3回上がった場合を、借入額5,000万円・35年の例で試算します。

結論：返済額は数年後に「まとめて」上がる

金利は毎年上がっていきますが、5年ルールがあると毎月の返済額はその間ずっと変わりません。3回分の利上げは、5年ごとの見直しでまとめて返済額に反映されます。

この例では、当初 ￥136,530 だった毎月の返済が、￥155,288 になります。1回の見直しで ￥18,758 の増加です。金利が上がり始めてから実際に返済額が変わるまで、4年近く間が空くことになります。

毎月の返済額の推移

5年ルール・125%ルールがある場合、毎月の返済額が変わるのは次の時点だけです。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。毎月の返済額が変わる時点だけを並べています。

5年ルールがない場合は、金利が上がるたびに返済額が変わり、階段のように少しずつ増えていきます。

上と同じ条件で、5年ルール・125%ルールがない場合。

最終的な返済額はどちらもほぼ同じ水準ですが、上がり方が大きく違います。5年ルールがあると、少しずつ慣れていく期間がないまま、ある月から一度に増えることになります。

125%ルールは働く？

見直し後の返済額は当初の 約1.14倍 です。1.25倍には届かないため、この例では125%ルールによって返済額が抑えられることはありません。合計0.75%程度の上昇なら、見直しで上昇分がすべて返済額に反映されます。

総返済額はどれだけ増える？

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。

金利が据え置きの場合と比べると、総返済額は 680.9万円 増えます。毎月の増加額は2万円弱でも、35年分積み重なると大きな差になります。

5年ルールがある場合のほうが、総返済額はわずかに多くなります。返済額が据え置かれている間は元金の減り方が遅くなり、そのぶん利息が多くかかるためです。

自分の条件で確かめるには

利上げのペースや回数は誰にも分かりません。シミュレーターでは、この記事の金利シナリオをそのまま自分の借入条件に当てはめたり、上がり方を変えたりして試算できます。