バブル期のような金利の急騰が今起きたら？急騰と急落を住宅ローンに当てはめて試算

1980年代の終わりから1990年ごろにかけて、日本の金利は数年のうちに大きく上がり、その後の数年で急速に下がりました。もし今、同じような金利の急騰と急落が起きたら、変動金利の住宅ローンはどうなるのでしょうか。当時の金利の動き方を、今の低い金利に当てはめた仮想のシナリオで試算します。

結論：5年ルールが「急騰の山」をならしてくれる

金利が急に上がって急に下がる場合、5年ルールの効果がはっきり表れます。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。毎月の返済額が変わる時点だけを並べています。

この例では、金利がいちばん高い時期に最初の見直しが来ますが、返済額は125%ルールで当初の 約1.25倍 までしか上がりません。そして次の見直しのときには金利がすでに下がっているので、返済額も下がります。

5年ルールがなかったら

5年ルールと125%ルールがない場合は、返済額が金利の急騰にそのまま追いかけていきます。

上と同じ条件で、5年ルール・125%ルールがない場合。

ルールがない場合、毎月の返済は最大 ￥209,710 まで上がります。ルールがある場合の最大 ￥170,663 と比べて、毎月 ￥39,047 も高くなります。

その代わり、未払利息が出る

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。

ルールがある場合、金利の山の時期には返済額で利息を払いきれず、最大 11.4万円 の未払利息が発生します。ただ、金利がすぐに下がるため未払利息は解消され、総返済額はルールがない場合と大きくは変わりません。

急騰が一時的なら、5年ルールと125%ルールは家計の急な負担増を防ぐクッションとして働きます。 反対に、金利が上がったまま下がらない場合は、未払利息が長く残ったり総返済額が増えたりします（未払利息の記事を参照）。

自分の条件で確かめるには

このシナリオは公開しているので、シミュレーターでそのまま自分の借入条件に当てはめられます。