5年ルール、間違って理解してない？金利は半年ごとに変わり、返済額は「借入れから5年ごと」に変わる

変動金利の住宅ローンには「5年ルール」があります。そのため、「金利が上がっても5年間は大丈夫」「金利が上がったら、5年後に返済額が上がる」と思っている人は少なくありません。でも、この2つはどちらも誤解です。誤解したままだと、返済額が思ったより早く上がったり、知らないうちに元金が減らなくなっていたりします。この記事では、5年ルールで本当に起きることを試算で確かめます。

誤解1：「5年ルールがあるから、金利は5年間変わらない」

5年ルールで5年間変わらないのは、毎月の返済額です。適用される金利は、5年を待たずに変わります。

変動金利は、多くの商品で年2回（例えば4月と10月）に見直され、数か月後の返済（例えば7月や翌年1月の返済）から新しい金利が適用されます。金利が上がれば、その時点から利息は上がった金利で計算されます。

返済額が変わらないのに金利が上がると、どうなるのでしょうか。2030年7月から金利が0.8%から1.3%に上がった場合の、毎月の返済の中身です。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。5年ルール・125%ルールあり。

金利が上がった2030年7月から、返済額は ￥136,530 のまま、利息の部分が増え、そのぶん元金の部分が減っています。払っている金額は同じでも、借金の減り方は遅くなっているのです。

金利が大きく上がると、返済額の全部を利息に回しても足りなくなり、払いきれない利息（未払利息）が出ることもあります（未払利息の記事を参照）。

誤解2：「金利が上がったら、5年後に返済額が上がる」

返済額の見直しは、金利が上がった時点から5年後ではありません。借入れの時期を起点とした「5年ごとの節目」に行われます。

そのため、金利が上がってから返済額が上がるまでの期間は、金利が上がった時期によって大きく変わります。

2026年4月借入れ・元利均等返済で、金利が表の月に0.5%上がった場合（5年ルール・125%ルールあり）。返済額の見直しは、借入日の翌日以降5回目の10月1日を基準日とし、その直後の1月の返済から新しい返済額になる契約の例で計算しています。

この例では、2030年7月に金利が上がると、わずか半年後の2031年1月に返済額が上がります。一方、2031年7月に上がると、次の見直しは2036年1月で、4年半ほど返済額は変わりません。

「金利が上がってから5年は返済額が変わらない」と思っていると、見直しの直前に金利が上がったときに、すぐに返済額が上がって慌てることになります。

見直しで返済額はどれだけ上がる？

見直しのときには、その時点の残高・金利・残りの期間で返済額が計算し直されます。ただし125%ルールにより、上がる場合でも直前の返済額の1.25倍までに抑えられます。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。毎月の返済額が変わる時点だけを並べています。

この例では、返済額は ￥10,531 上がります。

自分のローンで確かめておきたいこと

• 次の返済額の見直しはいつか：借入れの時期と契約内容で決まります。返済予定表や契約書で確認しておきましょう。
• いまの適用金利と、利息の割合：金利の変更のお知らせや返済予定表で、毎月の返済のうち利息がいくらかを見ると、元金の減り方が分かります。
• 見直し後の返済額：金利が上がったら、次の見直しでの返済額を試算しておくと、家計の準備ができます。

自分の条件で確かめるには

シミュレーターで借入れの年月と金利シナリオを入れると、返済額がいつ・いくらに変わるかを返済スケジュールで確認できます。グラフでは、利息と元金の内訳の変化も見られます。