繰上げ返済と手元資金、どっちを優先する？金利の水準で変わる繰上げ返済の効果

まとまったお金ができたとき、住宅ローンの繰上げ返済に回すか、手元に残しておくかは悩ましい問題です。この記事では、繰上げ返済の効果が金利の水準によってどう変わるかを試算し、どちらを優先するかを考える材料にします。特定の運用や金融商品をすすめるものではありません。

繰上げ返済の効果は「借入金利と同じ」

繰上げ返済で減らした元金には、その後の利息がかかりません。つまり繰上げ返済は、借入金利と同じ利回りを、確実に得るのと同じだと考えられます。金利が高いほど、繰上げ返済の効果は大きくなります。

金利の水準による違い

500万円を繰上げ返済したときに減る総返済額は、金利によって次のように変わります。

• 金利0.5%のまま：86.8万円 減る
• 金利0.8%のまま：145.3万円 減る
• 金利が毎年0.25%ずつ3回上がる：249.9万円 減る

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。

金利が上がる場合は、繰上げ返済で減らした元金に、上がったあとの高い金利がかからずに済むため、効果が大きくなります。完済も 2年6か月 早まります。

手元に残すことの意味

一方で、繰上げ返済したお金は戻ってきません。手元にお金を残しておくことには、繰上げ返済にはない良さがあります。

• もしものときに使える：病気・失業・家の修繕など、急な出費に備えられる
• 金利が上がってから決められる：今すぐ繰上げ返済しなくても、金利が上がってから繰上げ返済する選択肢を残せる
• 教育費など予定された支出に回せる：大きな出費の直前に手元資金が足りなくなるのを防げる

住宅ローン控除との関係

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けている間は、年末の借入残高に応じて税金が戻ってきます。2022年以降に入居した場合、控除額は原則として年末残高の0.7%です。繰上げ返済で残高が減ると、控除額も減ることがあります。

借入金利が控除率より低い場合、控除期間中に繰上げ返済すると、減る利息より減る控除のほうが大きくなることもあります。控除の対象となる残高には上限があり、上限を超える部分は控除額に影響しないなど、条件によって変わります。詳しくは国税庁の情報や税務署で確認してください。

自分の条件で確かめるには

シミュレーターでは、繰上げ返済の時期と金額を入れると、利息がいくら減るかを確認できます。金利のシナリオを変えて、効果の違いを比べてみてください。