未払利息とは？金利が急上昇したときに住宅ローンで起きることを試算で確認

変動金利の住宅ローンには「未払利息」という、あまり知られていない仕組みがあります。普段は気にする必要がありませんが、金利が短い期間に大きく上がると発生することがあります。この記事では、変動金利が3年で4.5%まで急上昇する厳しいシナリオを使って、未払利息がいつ・どれだけ発生するのかを試算します。

未払利息とは

多くの変動金利型の住宅ローンには、次の2つのルールがあります。

• 5年ルール：金利が変わっても、毎月の返済額は5年ごとにしか見直さない
• 125%ルール：見直しで返済額が上がる場合でも、それまでの1.25倍までに抑える

毎月の返済額は「利息」と「元金」に分かれています。金利が上がると利息の部分が増え、元金の部分が減っていきます。金利が大きく上がると、据え置かれた返済額ではその月の利息すら払いきれなくなります。この払いきれなかった利息が「未払利息」で、帳消しになるわけではなく、翌月以降に繰り越されます。

いつ・どれだけ発生する？

このシナリオでは、金利が4.5%になった 2029年4月 から未払利息が発生し始め、最大で 148.4万円 まで積み上がります。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。

毎月の返済額は125%ずつしか上がらない

5年ごとの見直しでも、返済額は125%ルールで1.25倍までしか上げられません。本来必要な返済額に追いつくまで、見直しのたびに上限いっぱいまで上がっていきます。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。毎月の返済額が変わる時点だけを並べています。

最初の見直しでは、返済額は当初の 約1.25倍 になり、ちょうど上限に張り付いています。このように見直しを重ねて返済額が利息に追いつくまで、未払利息は解消されません。この例では、その後の返済で未払利息は解消され、最終回にまとめて払う金額は発生していません。

ルールは「守ってくれる」が、総額は増える

5年ルールと125%ルールがない場合、返済額は金利が上がるたびにすぐ増えます。

上と同じ条件で、5年ルール・125%ルールがない場合。

ルールがない場合は数年で毎月の返済が大きく増え、家計への負担は急です。一方、ルールがある場合は毎月の負担の増え方がゆるやかになる代わりに、元金がなかなか減らず、総返済額は 971.9万円 多くなります。

5年ルールと125%ルールは、急な負担増を防いでくれる仕組みです。ただし、払う総額を減らしてくれるわけではなく、むしろ増える場合があることは知っておく必要があります。

自分の条件で確かめるには

シミュレーターでは、結果の「未払い利息の最大額」と「最終回の一括返済」で未払利息の発生を確認できます。グラフでは未払利息の残高の推移も見られます。