金利が下がったら？上がったあと元に戻るケースで住宅ローン返済を試算

金利のニュースは「上がる」話ばかりが目立ちますが、金利は上がったまま戻らないとは限りません。景気が悪くなれば、また下がることもあります。この記事では、変動金利が一度上がって、数年後に元の水準に戻るケースを、借入額5,000万円・35年の例で試算します。

結論：返済額は「遅れて上がり、遅れて下がる」

5年ルールのもとでは、毎月の返済額は5年ごとにしか見直されません。これは金利が下がるときも同じです。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。毎月の返済額が変わる時点だけを並べています。

この例では、金利がいちばん高い1.8%のときに見直しが来るため、2031年1月 に返済額は ￥162,830 まで上がります。その翌年から金利は下がり始め、2年後には元の0.8%に戻りますが、返済額が下がるのは次の見直しの 2036年1月 です。見直し後の返済額は ￥140,240 になります。

つまり、金利が下がっていても、しばらくは高い返済額を払い続けることになります。ただし、多く払った分は元金の返済に回るので、総返済額への影響は小さく済みます（このあとの表を参照）。

5年ルールがない場合

5年ルールがない場合は、返済額が金利の動きにそのままついていきます。

上と同じ条件で、5年ルール・125%ルールがない場合。

総返済額への影響は限られる

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。

金利が一時的に上がったことで、総返済額は 270.2万円 増えています。ただ、金利が上がったまま戻らない場合と比べれば、影響はずっと小さく済みます。5年ルールのあり・なしによる総返済額の差は、8.2万円 とわずかです。

自分の条件で確かめるには

シミュレーターでは、金利の推移をグラフのドラッグで自由に描けます。上がったあと下がる形も、そのまま試算できます。