変動金利と固定金利、どっちが得？変動が何%まで上がると逆転するか試算

住宅ローンで多くの人が迷うのが「変動金利と固定金利、どっちにするか」です。変動金利は当初の金利が低い一方、将来上がるかもしれません。では、変動金利が何%まで上がると固定金利のほうが得になるのでしょうか。借入額5,000万円・35年の例で試算します。

金利が上がらなければ、差は大きい

まず、変動金利がずっと0.8%のままだった場合と、全期間固定1.9%を比べます。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済、2026年4月借入れ。

金利が上がらなければ、変動金利のほうが総返済額は 1,114.9万円 少なくなります。毎月の返済も ￥26,547 低く抑えられます。

固定金利を超えるまで上がっても、変動のほうが安いことがある

表の3行目は、変動金利が4年かけて2.0%まで上がり、固定の1.9%を上回ったケースです。見直し後の毎月の返済は ￥166,337 になり、固定の返済額を上回ります。

それでも、総返済額は変動のほうが 33万円 少なくなっています。金利が低かった最初の数年間に元金を多く減らせているぶん、あとから金利が上がっても利息の総額が抑えられるためです。

変動金利が何%まで上がると逆転する？

変動金利が当初0.8%から、ある時期に一度だけ上がってその後は変わらないとします。固定1.9%と総返済額が同じになる変動金利の水準は、上がる時期によって次のように変わります。

借入額5,000万円・35年・元利均等返済。変動金利は当初0.8%で、表の時期に一度だけ上がってその後は変わらない場合（5年ルール・125%ルールあり）。これより高く上がると固定のほうが総返済額が少なくなります。

借入れから1年後に上がるなら、1.92% を超えると固定のほうが有利です。10年後に上がるなら、2.71% まで上がってもまだ変動のほうが総返済額は少なくなります。

金利が上がる時期が遅いほど、逆転する金利は高くなります。 低い金利で返済できる期間が長いほど、変動金利の有利さが積み上がるからです。

自分の条件で確かめるには

実際の金利や借入額で比べると、逆転する金利も変わります。比較ページでは、同じ借入条件で複数の金利シナリオを並べて、総返済額や毎月の返済額を比べられます。