返済期間は35年？40年？金利上昇の影響を期間別に試算
住宅価格の上昇もあって、返済期間40年や50年の住宅ローンを選ぶ人が増えています。期間を延ばせば毎月の返済は軽くなりますが、金利が上がったときの影響はどう変わるのでしょうか。借入額5,000万円で、返済期間30年・35年・40年・50年を比べます。
金利が上がらない場合
まず、金利がずっと0.8%のままの場合です。
| 当初の毎月の返済 | 総返済額 | うち利息 | 完済 | 総返済額の差 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 30年 | ￥156,268 | 5,625.6万円 | 625.6万円 | 2056年3月 | −108.6万円 |
| 35年 | ￥136,530 | 5,734.3万円 | 734.3万円 | 2061年3月 | — |
| 40年 | ￥121,755 | 5,844.2万円 | 844.2万円 | 2066年3月 | +110万円 |
| 50年 | ￥101,136 | 6,068.1万円 | 1,068.1万円 | 2076年3月 | +333.9万円 |
借入額5,000万円・元利均等返済、2026年4月借入れ。金利が0.8%のまま変わらない場合。総返済額の差は35年との比較。
35年を40年にすると、毎月の返済は ￥14,775 軽くなり、総返済額は 110万円 増えます。金利が低いうちは、期間を延ばしても総返済額はそれほど増えません。
金利が上がる場合
次に、同じ借入額で、金利が8年かけて2.0%まで上がる場合です。
| 当初の毎月の返済 | 毎月の返済（最大） | 総返済額 | うち利息 | 総返済額の差 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 30年 | ￥156,268 | ￥183,1822036年1月〜 | 6,361.3万円 | 1,361.3万円 | −297.5万円 |
| 35年 | ￥136,530 | ￥164,2912036年1月〜 | 6,658.8万円 | 1,658.8万円 | — |
| 40年 | ￥121,755 | ￥150,3122036年1月〜 | 6,965.8万円 | 1,965.8万円 | +307万円 |
| 50年 | ￥101,136 | ￥131,1712036年1月〜 | 7,606.9万円 | 2,606.9万円 | +948.2万円 |
借入額5,000万円・元利均等返済、2026年4月借入れ。金利が8年かけて2.0%まで上がる場合。総返済額の差は35年との比較。
35年を40年にしたときの総返済額の増加は 307万円 に広がり、金利が上がらない場合の差より大きくなります。
期間が長いほど、金利上昇の影響は大きい
それぞれの期間で、「金利が上がる場合」と「上がらない場合」の総返済額の差を比べると、違いがはっきりします。
- 30年：735.6万円 増える
- 35年：924.5万円 増える
- 40年：1,121.6万円 増える
- 50年：1,538.8万円 増える
期間が長いと元金がゆっくりとしか減らないため、上がった金利がかかる残高が大きいまま長く残ります。そのため、同じ金利の上がり方でも、期間が長いほど利息の増え方が大きくなります。
自分の条件で確かめるには
シミュレーターでは、返済期間を変えると毎月の返済額や総返済額がすぐに変わります。同じ金利シナリオで期間だけを変えて比べてみてください。
記事の数字は一例です。ご自身の借入額・期間・金利の推移で試算してみてください。
試算結果は入力した条件にもとづく目安です。実際の返済額は、借入先の契約内容や端数処理などによって異なる場合があります。詳しくは免責事項をご覧ください。