元利均等と元金均等、金利上昇に強いのは？返済方式の違いを試算で比較

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。多くの人は元利均等返済を選びますが、金利が上がったときの影響の出方は2つで大きく違います。借入額5,000万円・35年の例で、金利上昇に強いのはどちらかを比べます。

2つの返済方式の違い

• 元利均等返済：毎月の返済額（元金＋利息）が一定。最初は利息の割合が大きく、元金はゆっくり減る
• 元金均等返済：毎月返す元金が一定。最初の返済額が大きく、元金が減るにつれて返済額も下がっていく

5年ルールと125%ルールは、元利均等返済のためのルールです。元金均等返済にはこれらのルールがなく、金利が変わると、その分がすぐに返済額に反映されます。

金利が上がらない場合

借入額5,000万円・35年、2026年4月借入れ。金利が0.8%のまま変わらない場合。

元金均等返済は最初の返済が ￥15,851 高い一方、元金が早く減るため、総返済額は少なくなります。金利が低いうちは、その差は 32.6万円 です。

金利が上がる場合

借入額5,000万円・35年、2026年4月借入れ。金利が4年かけて2.0%まで上がる場合。

金利が上がると、総返済額の差は 205.8万円 に広がります。元金均等返済は残高が早く減るので、上がった金利がかかる元金が少なく、利息が増えにくいのです。

一方、毎月の返済額の最大は、元金均等返済のほうが高くなります。元金均等返済はもともと返済の初めのほうの返済額が大きく、そこに金利の上昇がすぐ上乗せされるためです。

どちらが「金利上昇に強い」？

• 総返済額で見るなら元金均等返済：金利が上がっても利息が増えにくく、未払利息も発生しない
• 毎月の負担の安定で見るなら元利均等返済：返済額が5年ごとにしか変わらず、125%ルールで急な増加も抑えられる

元金均等返済は、最初の返済額が高いぶん、借入れの審査で不利になることがあります。また、取り扱っていない金融機関や、ネットでの申し込みでは選べない商品もあります。

自分の条件で確かめるには

シミュレーターでは、返済方式を元利均等返済と元金均等返済で切り替えて試算できます。